Jakie są koszty sprzedaży mieszkania?

Sprzedaż mieszkania może wiązać się z dodatkowymi wydatkami, ale nie każdy właściciel poniesie takie same koszty. W zależności od sytuacji trzeba uwzględnić między innymi podatek dochodowy, wynagrodzenie pośrednika, przygotowanie nieruchomości, świadectwo charakterystyki energetycznej, dokumenty oraz ewentualne koszty związane z kredytem hipotecznym.

Warto również pamiętać, że niektóre opłaty kojarzone z transakcją, np. PCC, co do zasady obciążają kupującego, a nie sprzedającego. Sprawdź, jakie koszty sprzedaży mieszkania mogą wystąpić i od czego zależy ich wysokość.

Jakie koszty może ponieść sprzedający mieszkanie?

W zależności od sposobu przeprowadzenia transakcji sprzedający może ponieść koszty związane z:

• podatkiem dochodowym, jeżeli sprzedaż podlega PIT,
• wynagrodzeniem biura nieruchomości,
• świadectwem charakterystyki energetycznej, jeśli potrzebne jest nowe,
• przygotowaniem mieszkania do sprzedaży,
• wykonaniem zdjęć i promocją ogłoszenia,
• uzyskaniem wymaganych dokumentów,
• wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego,
• niektórymi czynnościami notarialnymi, zależnie od charakteru opłaty i ustaleń stron.

Nie oznacza to, że wszystkie te wydatki pojawią się przy każdej sprzedaży.

Czy sprzedający płaci podatek od sprzedaży mieszkania?

Nie każda sprzedaż mieszkania powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Jeżeli prywatna sprzedaż nieruchomości następuje po upływie 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie zostało nabyte lub wybudowane, sprzedaż co do zasady nie podlega PIT.

Przykład: mieszkanie kupione w 2020 roku można sprzedać od 1 stycznia 2026 roku bez podatku dochodowego z tytułu jego odpłatnego zbycia.

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem pięcioletniego okresu, stawka podatku wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny sprzedaży.

Dochód ustala się z uwzględnieniem przychodu ze sprzedaży, kosztów jego uzyskania oraz kosztów odpłatnego zbycia. Do tych ostatnich mogą należeć m.in. poniesione przez sprzedającego koszty pośrednictwa.

Inaczej liczony jest pięcioletni okres w przypadku nieruchomości nabytej w drodze spadku – wtedy uwzględnia się moment nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.

Ulga mieszkaniowa – kiedy można nie zapłacić PIT?

Sprzedaż przed upływem pięciu lat nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku.

Możliwe jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe określone w przepisach.

Na wykorzystanie środków jest czas od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku następującego po końcu roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana.

Jeżeli na własne cele mieszkaniowe zostanie przeznaczona tylko część przychodu, zwolnienie z PIT ustala się proporcjonalnie. Nie można więc zakładać, że wydanie dowolnej części pieniędzy na mieszkanie automatycznie zwalnia cały dochód z podatku.

Przy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięcioletniego okresu należy złożyć PIT-39 – także wtedy, gdy podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej albo na transakcji poniósł stratę.

Czy PCC jest kosztem sprzedaży mieszkania?

PCC nie jest co do zasady kosztem sprzedającego.

W przypadku umowy sprzedaży podlegającej podatkowi od czynności cywilnoprawnych podatnikiem jest kupujący.

Dlatego PCC nie powinien być automatycznie doliczany do kosztów ponoszonych przez właściciela sprzedającego mieszkanie.

Kto płaci notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Sprzedaż nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Nie oznacza to jednak, że wszystkie koszty związane z notariuszem automatycznie obciążają sprzedającego.

Zakres opłat zależy od czynności wykonywanych w związku z transakcją oraz ustaleń stron. Wynagrodzenie notariusza jest ograniczone maksymalnymi stawkami określonymi w przepisach.

Sprzedający może ponosić także koszty związane z uzyskaniem dokumentów potrzebnych do przeprowadzenia sprzedaży.

Czy przy sprzedaży mieszkania potrzebne jest świadectwo energetyczne?

Co do zasady właściciel sprzedający mieszkanie powinien przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej.

Jeżeli sprzedający posiada nadal ważne świadectwo, nie ma potrzeby sporządzania nowego wyłącznie z powodu sprzedaży.

Świadectwo jest zasadniczo ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Może jednak stracić ważność wcześniej, jeśli w nieruchomości wykonano roboty budowlano-instalacyjne powodujące zmianę jej charakterystyki energetycznej, np. wymieniono okna, źródło ciepła lub przeprowadzono termomodernizację.

Koszt wykonania świadectwa zależy od wykonawcy i rodzaju nieruchomości – nie obowiązuje jedna urzędowa cena tej usługi.

Ile wynosi prowizja biura nieruchomości?

Nie ma jednej ustawowo określonej prowizji obowiązującej wszystkie biura nieruchomości.

Wysokość wynagrodzenia oraz zakres usług powinny wynikać z umowy zawartej z pośrednikiem. Obsługa może obejmować między innymi:

• przygotowanie strategii sprzedaży,
• przygotowanie nieruchomości do prezentacji,
• wykonanie materiałów marketingowych,
• promocję oferty,
• organizację prezentacji,
• kontakt z zainteresowanymi osobami,
• negocjacje,
• wsparcie przy dokumentach i finalizacji transakcji.

Dlatego zamiast porównywać wyłącznie wysokość prowizji, warto sprawdzić, co dokładnie obejmuje dana usługa.

Więcej na ten temat przeczytasz w poradniku jak sprzedać mieszkanie przez biuro nieruchomości.

Ile kosztuje przygotowanie mieszkania do sprzedaży?

Nie każde mieszkanie wymaga remontu przed wystawieniem na sprzedaż. Często wystarczy:

• dokładne sprzątanie,
• usunięcie drobnych usterek,
• uporządkowanie przestrzeni,
• ograniczenie liczby prywatnych przedmiotów,
• poprawa oświetlenia,
• przygotowanie dobrej sesji zdjęciowej.

W przypadku nieruchomości wymagających lepszej prezentacji można rozważyć home staging.

Szerzej cały proces opisujemy w poradniku jak przygotować mieszkanie do sprzedaży w Sosnowcu.

Przy samodzielnej sprzedaży mogą pojawić się również koszty publikacji i promowania ogłoszeń czy wykonania profesjonalnych materiałów. Przy współpracy z biurem część takich działań może być już zawarta w zakresie usługi.